הכנסות פאסיביות

ישראל עטיה מ"המרכז לתכנון פיננסי" נותן הצצה לעולם ההשקעות האלטרנטיביות שמאפשרות לקבל הכנסות פאסיביות חודשיות ושנתיות במגוון תחומים.

משקיעים רבים מבלבלים בין מושגי השקעות הנדל"ן והכנסה פסיבית. נדל"ן הינו אחד מבין תחומים שניתן להנות מהם מהכנסה פסיבית. השקעות נדל"ן פסיביות יכולות להיות אחת הדרכים החזקות ביותר לגרום לכסף שלך לעבוד בשבילך.

השקעה עם הכנסה פאסיבית

בהשקעות עם הכנסות פאסיביות קיימות תועלות רבות בהן המשקיע יכול להנות מתקבולים חודשיים ו/או שנתיים שוטפים ובכך להגדיל את התזרים לתא המשפחתי ולהסתמך פחות על ההכנסות מעבודה במטרה של שמירת הקרן והרווחים ו/או הריבית יחולקו למשקיעים. השקעות מסוג זה פרוסות בתחומי שוק ההון, הנדל"ן ותחומי האשראי .

חשוב מאוד להיכנס לתחום ההשקעות האלטרנטיביות באמצעות גוף בלתי תלוי שיבצע עבורכם תכנון פיננסי הוליסטי ויבנה מודל מותאם אישית בהתייחסות לכלל הכנסות המשפחה, הגנות ביטוחיות ושימסור מידע מהימן ומקיף ולא בהתייחסות רק למוצר הנקודתי.

ההשקעה צריכה להתאים ולהשתלב עם שאר מרכיבי התיק המשפחתי או העסקי. זה כולל רבדים פנסיוניים והשקעות פיננסיות.

בנינו מודל השקעות ייחודי לרכישת נדל"ן שמיועד להשכרה בהון עצמי נמוך ושילוב תכנית אשראי ייחודית כך שההכנסה נטו מהדירה והתשואה תהיה גבוהה יותר מרכישה ללא העטיפה המקצועית.

מדובר על מודל לרכישת דירה ו/או נכס מסחרי עד מיליון שקלים בלבד בעיקר בפריפריה עם אפשרות פוטנציאל השבחה גבוה כאשר רוב ההשקעה ממומנת ע"י אשראי בריבית נמוכה בתכנית ייחודית כך שהחזר המימון יבוצע כגרייס או בלון (החזר ריבית בלבד) ובכך לבצע עסקה פיננסית בנדל"ן עם פוטנציאל תשואה גבוה .במודל זה המשקיע יכול לתת הון עצמי מינימאלי גם של כ-100,000 ₪ בלבד. הרעיון המרכזי הינו בניית תזרים גבוה כך שהחזר הריבית החודשי יהיה נמוך משמעותית מהריבית המשולמת החודשית ובכך בשילוב מינוף מתאים אפשרי גם לכסף שלא שלך לעבוד בשבילך. השקעה בשוק השכירות למגורים בישראל נחשבת אטרקטיבית עם נתונים תומכים גם לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפרסמה שב-28 השנים הקרובות אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול ב-65% והיום כ-27% ממשקי הבית חיים בשכירות ושיעור השוכרים גדל באופן יציב לאורך העשורים ומהווה כ-20%-30% השוק וכמו כן הבעלות על דירה יחידה בישראל נמוך ביחס הממוצע בOECD ועוד על 68% בלבד .

דרכי החישוב 

צורת החישוב של המודל הינה עלות ההון למול ההכנסה הצפויה כאשר שומרים על תזרים חודשי חיובי הניתן לנצל לצריכה, חיסכון או השקעה נוספת. כמו כן במקרים מסויימים ניתן גם לקבל עד 100% מימון לרכישת הנכס ואף ללא שיעבוד הנכס וללא עלויות נוספות של ביטוח משכנתא.

קיימת אופציות נוספת להשקיע בנדל"ן ולהנות מהכנסה פאסיבית וזאת אף ללא קנייה ישירה של הנכס והיא באמצעות השקעה ב"קרנות ושותפויות חוב" בהן המשקיע ייכנס כשותף ברווחים או יקבל ריבית שתשולם לו בצורה חודשית או שנתית, לרוב האופציה הזו ניתנת בגיוס לחלק מההון העצמי בפרוייקט.

בפרויקטים כאלו, חשוב לשים דגש לביטחונות שהיזם נותן הכוללים ערבות אישית, שעבודים מדרגה ראשונה או שניה, שעבוד זכויות הבניה וכו. כמו כן חשוב לתת לגורם מקצועי לבדוק את התוכנית עסקית, דו"ח אפס, טיב הביטחונות והשעבודים, האינטרסים של החברה המגייסת או הלווה, הנאמן, תנאי הנאמנות וניסיונו של היזם. עטיה מזכיר נקודה נוספת, שלא בהכרח אינטואיטיבית לשכירים שאינם מורגלים בהגשת דו"חות למס הכנסה: לעיתים בפרויקטים מסוג זה קיימת חובת דיווח, עם סכנת קנסות למי שנמנע מכך. האחריות להתנהלות מול רשויות המס היא של המשקיע, ולכן מומלץ להיוועץ ביועץ מס או ברואה חשבון.

השקעות נוספות 

במקום להשקיע ביזם או בפרוייקט בודד ניתן להשקיע בתחום Peer To Peer חברות הלוואות חברתיות שנמנות בסקטור בענף הפינטק המפוקחים עי משרד האוצר כחלק מחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים, המסדיר את הרגולציה על תחום האשראי החוץ ­בנקאי ועל נותני שירותי מטבע.  בהשקעה כזאת, כדי להפחית את הסיכון, קיים פיזור גם של מאות הלוואות נפרדות הניתנות בתחומי הנדלן, רכב וצריכה.

חשוב לוודא שהתיק שנבנה עבור המשקיע מגובה בנכסים וביטחונות ומפוזר על פני לווים רבים. חברות מסוימות מציעות מסלולי השקעה עם מאה אחוז בטוחות הכוללות שעבוד נכסים, ערבויות וכדומה. חלק מההשקעות נהנות מנזילות גבוהה, עד כדי הזרמה חודשית של תשלומי הריבית ישירות אל חשבון הבנק של המשקיע. יתרון נוסף הוא היותן של הכנסות ריבית, שעליהן המס בישראל עומד על 15% בלבד לעומת 25% על רווחי הון. לגמלאים אף קיימות הטבות מס נוספות דוגמת סעיף 125 לפקודת מס הכנסה, שהופכות את ההשקעה למשתלמת יותר.

בנקים ואף חברות ביטוח משווקות "משכנתא הפוכה" בד"כ לבני הגיל השלישי. אתם יכולים למצא את המוצר גם במונחים שיווקיים נוספים. למעשה מדובר על שעבוד דירת המגורים כבטוחה ובכך ניתן לקבל סכומים גבוהים שיכולים להגיע גם לכ-50% מערך הנכס. חשוב לזכור שמדובר בהלוואה לכל דבר כאשר הלווה אינו נדרש לפרוע את ההלוואה או לשלם את התשלומים השוטפים בגין ההלוואה כל עוד הוא מתגורר בנכס אך בינתיים צובר ריביות שיכולות להיות גבוהות מאוד והיתרון הינו שלעתים מתאפשר לפרוע את ההלוואה גם לאחר מות הלווה ע"ח מכירת הנכס המשועבד. בעסקה מסוג זה חשוב מאוד להתייעץ עם גורם מקצועי נטול אינטרסים המבין את תנאי השוק הקיימים ואת המאפיינים והצרכים האישיים מכיוון שעסקה זו יכולה להיות אחרונת האלטרנטיבות בבחינה כוללת. אחד החסרונות הבולטים במשכנתא הפוכה שערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית).

רבים מהמשקיעים לא מודעים לכך שגם באמצעות השקעותיהם בשוק ההון ניתן לקבל הכנסה פאסיבית חודשית.  הכנסה פסיבית מתייחסת בדרך כלל לזרם הכנסה שהוא כמעט אוטומטי. אתם מבצעים השקעה הונית מראש – במניות או אגרות חוב בפוליסות חיסכון או קופות גמל ויכולים לדרוש הכנסה חודשית הנקראת "אנונה" בסכומים שנקבעים על ידכם. בהשקעה זו חשוב לבנות מודל הפועל ע"פ ציפיות לרווחים ובכך להקטין את הפגיעה בקרן.

התייעצו עם מומחה, שלא יעבדו עליכם

בהשקעות חשוב להיעזר במומחים, כך למשל המרכז לתכנון פיננסי הינו גוף בלתי תלוי המתמחה בין היתר בתחום ההשקעות המסורתיות, שוק ההון והפיננסים וגם בהשקעות אלטרנטיביות ונדלן בארץ ובחול. לקוחות המרכז לתכנון פיננסי נהנים מגישה לגופים רבים והשקעות מגוונות המותאמים לצרכים ולמאפיינים האישיים של כל אדם . חלק מהמודל של המרכז לתכנון פיננסי מאפשר פיזור בהשקעות מגוונות ואף בהשקעות ללא קורלציה לשוק ההון, במטרה לייצר תשואה קונסיסטנטית בתיק הכולל.

אין לראות בנתונים הנ"ל יעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ פנסיוני ו/או שיווק פנסיוני המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אחד. אין לראות בנאמר כהמלצה לכדאיות השקעה כזו או אחרת, אין תשואות עבר מעידות על תשואות שתושגנה בעתיד. כל האמור כללי ומהווה תמצית בלבד.

קבלת האשראי מותנית בהגשת לחברות הרלווטיות והעמדת האשראי לפי שיקול דעתם המוחלט ובכפוף לתנאיהם. אין לראות בכתבה  כהצעה למתן אשראי ו/או בהשקעה כלשהי. אי עמידה בפירעון הלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. מתן האשראי ואחוז הריבית לאשראי לפי שיקול דעתה המוחלט של החברות. חודש אוגוסט 2020.

ט.ל.ח