מגוון פתרונות אשראי, הלוואות ומשכנתאות לרוכשי דירות למגורים ולרוכשי דירות להשקעה
על פי ההחלטה החדשה של בנק ישראל, הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד כחלק מההון העצמי לדירה, המגבלה תחול על דירה להשקעה – בעלי דירה שניה ומעלה.
כמו כן אחד המהלכים שבנק ישראל ביצע בשנת 2021 בעניין פתרונות אשראי, לאפשר לציבור לקחת משכנתאות בעד שני שלישים במסלול ריבית הפריים – מה שחימם את שוק הדיור וגרם לציבור לקחת עוד ועוד משכנתאות, על פי הטיוטה, ייאסר על הבנקים להעמיד הלוואה נוספת שתשמש כ"הון עצמי" לרכישת דירת מגורים. כלומר, הלוואה לכל מטרה לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות המינוף ברכישת דירת מגורים.
על רקע העלייה בשוק הנדל"ן, וביצועי השיא בשוק המשכנתאות, בנק ישראל מנסה להקטין את המינוף של משקי הבית ברכישת דירות. הפיקוח על הבנקים פרסם טיוטת הנחיות, שאוסרת על מתן הלוואה בשעבוד של נכס קיים, כשמטרת ההלוואה היא לשמש הון עצמי לרכישת דירה נוספת.
כיום, רוכשי דירה ראשונה יכולים לקחת משכנתא באמצעות הבנקים בגובה של עד 75% מהנכס. היות ומחירי הדיור רק הולכים ומאמירים, מנסים רוכשי הדירות למצוא פתרונות יצירתיים שיאפשרו להם בכל זאת להשלים את רכישת הדירה. חלק נעזרים בהורים, ואף רושמים אותם כלווים או שההורים אף משתמשים בפתרון של משכנתא הפוכה. פתרון נוסף הוא נטילת הלוואה בשעבוד נכס קיים. היתרון הוא שמדובר בהלוואה בריבית נמוכה, היות ומשועבד מולה נכס. עם ההלוואה הזו הם רוכשים דירה נוספת. כאמור זו שיטה שרלוונטית בעיקר למשקיעים, אך גם למשפרי דיור, שעד היום יכלו בדרך זו לקבל הלוואה עוד לפני שהשלימו מכירה של הנכס הקיים שלהם.
למעשה, שוק האשראי בשנת 2022 מספיק משוכלל על מנת לתת מגוון פתרונות למשקיעים ולרוכשי דירה ראשונה :
- משכנתא מותאמת אישית: ניתן לקחת משכנתא גם מחברות מסחריות שקיבלו אישור של רשות שוק ההון והביטוח כדוגמת חברות הP2P שעובדות על עיקרון הלוואות חברתיות. בחלק מהחברות ניתן למקסם את המימון על הנכס עד 80% מערך הנכס ולפרוס עד 40 שנה את ההחזרים החודשיים. אפשרות זאת תגרום למינוף מקסימאלי והחזר נמוך יותר בכל חודש, יחד עם זאת יש לשים לב בדגש על הריבית הכוללת לאורך כל תקופת המשכנתא. הלוואה זו להבדיל מהבנק – ללא עמלות פירעון מוקדם. מסלול זה מתאים מאוד גם למשקיעים לטווח קצר שמעוניינים לעשות "אקזיט"/"פליפ" בטווח קצר של עד 5 שנים מרכישת הנכס. מתאים מאוד גם למשכנתא כדירה ראשונה וגם כמשכנתא להשקעה.
- משכנתא מדרגה שניה: לווים המעוניינים בהלוואה ארוכת טווח (בדר"כ עד 25 שנים) בשעבוד הנכס עליו יש כבר שיעבוד מדרגה ראשונה. מסלול זה מאפשר ללקוחות המעוניינים לשמור על המשכנתא הקיימת או חלק ממנה ולקבל הלוואה נוספת על הנכס. בהלוואה מסוג זה ניתן לקבל בדר"כ עד 70% משווי הנכס (בניכוי ההלוואה הקיימת) .
- הלוואות גישור: לווים המעוניינים בהלוואות קצרות מועד בטווח של שנה עד חמש שנים עם שעבוד של נכס. בדר"כ הלוואה מקסימאלית הינה 60% מערך הנכס.
- הלוואות מחברות ביטוח ובתי השקעות: ע"פ מדיניות חברות המנהלות קופות הגמל, הפנסיה וההשתלמות, ניתן לתת לעמיתים סך המגיע בין 50-80 אחוזים מערך הקופות, תלוי באם הן נזילות או לא. עם אפשרות לתשלום גרייס מלא או בלון ועד 7 שנים .
- משכנתא הפוכה : ניתן לקחת הלוואה על נכס קיים בין 20-60 אחוזים מערך הנכס הקיים בהלוואה שהיא בדר"כ לכל החיים וללא חיתום פיננסי, הלוואה זו מתאימה לבני 55 ומעלה. הלוואה זו עם מגוון אפשרויות החזר בין החזר הריבית בכל חודש (גרייס) לבין החזר בלון – לא מחזירים כלום לאורך שנות ההלוואה אלא במקרה של מות בן/בת הזוג ובדר"כ בחלק מהחברות עד שנה ממועד פטירת בן/בת הזוג השני.
רוכשי דירות מקבלנים ויזמים, רכישה המוגדרת כדירה "על הנייר" חוששים לאור עליית מדד תשומות הבנייה, מימון נכון וחכם יכול להגדיל את התשואה על הנכס והתשואה על ההון העצמי.
תשומת לב שיש לבנות תכנית עסקית מלאה ע"י מומחה בתחום האשראי ו/או התכנון פיננסי שיוכל להכין לכם תחזית לשנים קדימה. התכנית יכולה להתאים לרכישת דירה ראשונה ורכישת דירות להשקעה, ביניהם:
- רכישת דירה מקבלן
- רכישת דירה מפרטי
- רכישת מגרש – ליווי רכישת מגרש הכולל מימון עם התאמה לשמאות
מתן האשראי כפוף לשיקול דעת הגוף המממן. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. האמור לעיל אינו מהווה המלצה ו/או כדאיות ללקיחת הלוואה כזו או אחרת ואינו מהווה תחליף לייעוץ.